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抵押权纠纷案例分析
发布日期:2013-10-08 发布人:管理员

 

一、案情简述
原告A银行股份有限公司镇江甘露支行诉被告镇江市B总公司抵押权纠纷一案,一审由镇江市京口区人民法院审理,法律文书为(2010)京商初字第1274号判决书,二审由镇江市中级人民法院审理,法律文书为(2011)镇商终字第48号判决书。
(一)一审情况
1、一审诉辩主张
1)原告诉称:200614日,原告(原镇江市C银行股份有限公司甘露支行,以下简称C银行甘露支行)与镇江市D有限公司(以下简称D)签订借款合同一份,约定该公司向原告借款110万元等。200483日双方签订了最高额抵押合同一份,约定以该公司所有的本市中山东路255号第二、三层房产提供抵押担保,并办理了抵押权登记手续,对外具备了公示效力。借款到期后,D未能按期还款。原告遂诉至京口区人民法院,经该院(2007)京民二初字第993号民事判决,原告有权以抵押房产实现原告的抵押权。20076月,被告镇江市B总公司(以下简称B)向京口区人民法院起诉,要求确认本案诉争房产的所有权人为被告。经京口区人民法院一审、中院二审判决,本案诉争房产的所有权人为被告B。原告认为,虽然本案诉争房产在抵押期间发生了所有权的变动,但原告取得房产的抵押权是善意的,且办理了抵押权登记手续,符合《物权法》有关物权的善意取得的法律规定。因此,原告已经取得的对诉争房产的抵押权效力应当及于该房产的现所有权人即被告,原告依法享有对抵押物拍卖、变卖后价款的优先受偿权。
2)被告辩称,1999318日,被告(甲方)与E准备接手的D(乙方)签订的协议言明,“位于中山东路255号甲方营业大楼第二、三层,从规划到筹建等一系列费用均为甲方承担。九七年十二月份甲方为了保全资产,特向房产交易所,以乙方的名义领取房产证,此房土地使用权和房产所有权为甲方永久所有,为避免其它纠纷的发生,甲、乙双方特立此协议。”此后,被告将10万元国有股出售给E19998月,D变更为私营企业,法定代表人变更为E,住所地变更为本市中山东路407号,D领取了新的《企业法人营业执照》。D200011月将住所地变更为本市南马路91号。200483日,D与原告在签订最高额抵押合同时,隐瞒了本市中山东路255号二、三层房产是被告所有的国有财产这个事实,故本案讼争的最高额抵押合同无效。原告没有尽到必要的审查义务,其所称取得抵押权属于善意取得不能成立。
2、一审事实和证据
镇江市京口区人民法院经公开审理查明:C银行甘露支行与D200483日签订最高额抵押合同一份,约定D用其位于本市中山东路255号二、三层房屋(建筑面积664平方米,房屋所有权证号12150315)提供抵押担保。担保范围包括主合同项下所有本金、利息等所有应付费用,担保期限自200483日至200783日止,D最高贷款金额为120万元限额内。抵押合同签订后双方在镇江市房屋产权监理处办理了房屋抵押登记手续。200614日双方签订借款合同一份,约定DC银行甘露支行借款110万元,借款期限自200614日至200714日,合同还对利息等作了约定。C银行甘露支行依约将110万元划入D银行帐户。20073月,C银行甘露支行名称变更为A银行股份有限公司镇江甘露支行,即本案原告。借款到期后,D未按约还款。原告遂诉至本院,要求D按照借款合同及最高额抵押合同的约定偿还借款本金110万元及利息25268.09元,并承担抵押担保责任,以其所有的位于本市中山东路255号二、三层房屋折价或以拍卖、变卖价款优先受偿。本院审理后,于200771日作出(2007)镇京民二初字第993号民事判决,判决:一、D给付原告借款本金110万元及利息25268.09元(截止2007320日);二、如D未履行上述义务,原告有权以被告所有的位于本市中山东路255号二、三层房屋(房屋所有权证号12150315)折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。判决生效后,D未履行判决确定的义务,原告于2007828日向本院申请强制执行。本案被告认为位于本市中山东路255号二、三层房屋的所有权人实际应为被告,作为案外人提出执行异议。后又向本院提起确认之诉,要求确认该房屋产权归其所有。本院审理后作出(2008)镇京民二初字第288号民事判决,认为金山化工虽然持有本市中山东路255号第二、三层房屋的所有权证,但其据以领取产权证的有关事实存在明显瑕疵,判决位于本市中山东路255号第二、三层房屋归被告所有。被告提出的执行异议经本院裁定异议成立,案件中止执行。而由于金D仍未履行判决确定的给付义务,原告无法实现抵押权,故诉至本院,要求确认其对位于本市中山东路255号第二、三层房屋享有抵押权,并有权以该房屋折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。
3、一审判案理由
位于本市中山东路第255号二、三层房屋(建筑面积664平方米)的房屋所有权经本院生效判决确定为归被告所有,则D与原告签订最高额抵押合同,以该房产为其债务提供抵押担保的行为,属于无权处分行为。但双方签订该最高额抵押合同时,本市中山东路255号二、三层房屋登记在D名下,房屋所有权证是镇江市房产管理局颁发的权利证书,对外具有公示效力。原告只需要对其真实性等形式要件进行审查,而无法也不必要审查其取得的合法性。原告在审核时并无过错,而且该抵押是为了担保D的巨额贷款,原告已支付了合理的对价,且双方已在房产管理部门办理了抵押登记。基于对登记公信力的信赖,原告能够善意取得该房屋上设定的抵押权。对于被告因D的抵押行为所受的损失,被告有权向D请求赔偿。因D逾期未偿还该房产抵押担保项下的债务,原告有权主张实现抵押权。故原告要求确认其对位于本市中山东路255号第二、三层房屋享有抵押权,并以该房屋折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。被告认为原告不属于善意取得,应当举证证明,但被告未举证。故对被告的该辩称观点,本院不予以采纳。
4、一审判决结果
镇江市京口区人民法院判决如下:
  一、原告A银行股份有限公司镇江甘露支行对现确认为被告镇江市B总公司所有的位于本市中山东路255号第二、三层房屋(建筑面积664平方米)享有抵押权。
  二、原告A银行股份有限公司镇江甘露支行有权在前款房屋担保的债权范围内以该房屋折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。
  案件受理费14928,由被告镇江市B总公司负担。
(二)二审情况
1、二审诉辩主张
1)上诉人(原审被告)及其委托代理人诉称:⑴、原告应当知道涉案抵押房产是国有房产,依照最高人民法院(2003)民二他字第26号答复的规定,原告不能善意取得涉案房产的抵押权。(2)、一审判决关于房屋所有权证对外具有公示效力的观点于法无据。(3)、一审判决颠倒了举证义务。请求二审法院依法判决。
2)被上诉人(原审原告)庭审答辩认为,200483日与D签订最高额抵押合同时,自己依据房产权证来确定房屋归属,没有过错,抵押权的取得是善意的。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
2、二审事实和证据
镇江市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3、二审判案理由
镇江市中级人民法院认为:依据我国法律,房屋所有权登记,除法律另有规定外,其基本效力表现为房屋所有权登记才发生设立的效力,同时房屋所有权登记尚可派生出房屋所有权登记推定真实的效力,即除有相反证据证明外,法律认为记载于房屋所有权证的所有权人是该房屋的所有权人。被上诉人与D签订最高额抵押合同时,案涉抵押物的所有权人依法登记为D。因此被上诉人有理由相信该房屋的所有权人为所有权证所记载的D所有,法律认可被上诉人抵押权取得有效而予以保护。
  中院曾判决案涉抵押物所有权人由D变更为上诉人,中院判决是依据上诉人提供的足以证明房屋所有权证记载的所有权人并非实际所有权人的相关证据,而非仅依据案涉抵押物房屋所有权证所记载的内容。因此,在上诉人没有证据证明被上诉人与D签订最高额抵押合同时已明知D不是其用以抵押贷款的房屋实际所有人的情形下,原审法院认定被上诉人取得案涉抵押物抵押权系善意取得并无不当。被上诉人对案涉抵押物设定的抵押权依法进行了登记,当此后案涉抵押物的所有权因本院判决而发生变更时,被上诉人依然享有对案涉抵押物的抵押权。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。
4、二审定案结论
镇江市中级人民法院判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费160元,由上诉人镇江市B总公司负担。
  本判决为终审判决。
二、问题分析及建议
上述案例从法律角度来看涉及的主要是不动产抵押权的善意取得问题。
不动产抵押权善意取得是指无处分权人将不动产设立抵押,善意第三人信赖不动产登记簿从而取得抵押权,在真正权利人行使权利时,善意第三人可以抵押权的善意取得而优先行使受偿权。《物权法》第一百零六条对不动产所有权善意取得有了很明确的规定,即:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
由此引申,我们可以归纳出不动产抵押权的善意取得的前提和条件:
  1、抵押权人取得不动产抵押权时是善意的。对于善意的标准应该从主观方面和客观方面分析。
主观方面的“善意”是指在办理变更登记的过程中信赖转让人为登记记载的权利人。也就是说一方面只要是第三人信赖了登记,就是推定其是善意的。另一方面,第三人必须实施了查阅登记薄的积极行为,对登记簿上记载的权利状况产生了合理信赖。本案中的涉案房产登记在金山化工名下,房屋所有权证是镇江市房产管理局颁发的权利证书,对外具有公示的效力,也明确了涉案房产的物权归属。江苏银行甘露支行对其真实性等形式要件进行审查,江苏银行甘露支行在审核时并无过错。因此A银行股份有限公司镇江甘露支行取得不动产时主观上是善意的。
客观方面的“善意”是指必须以合理的价格转让。在许多情况下财产的无偿转让本身就表明财产的来源可能是不正当的,而一个诚实的、不贪图便宜的受让人在受让财产时,应当查明财产的来源,如果不经查明就无偿受让财产,则本身就是不善意的或者是有过失的。因此受让人在取得相应财产时必须支付相应的财产或者金钱。在有偿取得的前提下,合理的价格也是衡量财产是否善意取得的标准。在市场经济条件下,财产转让一般是以对价为条件的,这反映了财产转让的一般规律。A银行甘露支行依约将110万元划入了金山化工的银行账户表明江苏银行甘露支行支付了合理对价。
2、抵押双方当事人已就抵押行为依照法律规定办理了登记,并将抵押事项记载于不动产登记簿上。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产抵押权作为不动产物权的一种,其设立必须经依法登记才发生效力。本案涉案房产作为不动产,其抵押权的设立以登记为生效要件。A银行甘露支行与D签订了抵押合同后双方在镇江市房屋产权监理处办理了房屋抵押登记手续。
综上所述,A银行甘露支行对涉案房产的抵押权属于善意取得,有权就该房产实现抵押权。本案的判决于情于法都是准确合理的。
善意取得制度作为物权法上的一项重要制度,是适应市场经济发展需要而产生的一项交易规则,对于维护交易安全、鼓励交易起着十分重要的作用,其本质上是为了平衡所有权人利益和善意第三人利益,合理解决物权变动中当事人之间的权利冲突。本案件中的权利的取舍在于对案件事实的还原,即在充分掌握证据的情况下找到相应的法律依据,在事实和法律的基础上明确权利的归属。在新的市场经济形势下,类似案件很有可能会再次发生,因此合理举证,完善证据链,明确事实,规范运用法律是解决此类担保物权纠纷的有效途径。