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• 张某某、曹某某与镇江某房地产开发有限公司商品房买卖合同案
发布日期:2012-10-12 发布人:管理员

一、案件基本信息

1、判决书字号

江苏省镇江市京口区人民法院(2010)京民初字第XX号判决书

江苏省镇江市中级人民法院(2010)镇民终字第XX号判决书

2、案由:商品房买卖合同争议

3、当事人

原告张某某(被上诉人),男,197010月出生,汉族,镇江市人。

原告曹某某(被上诉人),女,19683月出生,汉族,镇江市人。

被告(上诉人)镇江某房地产开发有限公司。

二、基本案情

原、被告签订商品房买卖合同一份,双方在签订合同时均未注明合同签署的时间,合同上记载的备案时间是2008515日。被告称合同签订于2008515日,被告称记不清楚合同签订的具体时间。

合同约定,两原告向被告购买位于镇江市某家园三期0020703号房屋,合同约定的建筑面积共计175.48平方米、价款共计519685元,面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权退房。合同第八条约定出卖人应当在2008515日前将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用;合同还约定逾期超过30日买受人要求继续履行合同的,自合同约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之4的违约金。合同第十一条约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接时出卖人应当出示合同规定的证明文件并签署房屋交接单。

合同附件四约定的合同补充条款中有以下内容,买受人于2008425日前向出卖人支付购房定金共计1万元,于2008525日前向出卖人支付首期购房款159685元(含购房定金1万元)。买受人于2008525日前将所有贷款资料交贷款银行受理,共计36万元。原告逾期付款在30日之内,自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额付款日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金,合同继续履行。房屋符合交付条件后出卖人应在交付之日前10日内书面通知买受人办理房屋交付手续,买受人在收到通知后起20日内会同出卖人对房屋进行验收交接。2008527日原告交付房款156685元,2008616日原告交付房款363000元。双方对两原告已经付清房款无异议。双方对合同签订时双方买卖的商品房系现房亦无异议。

200810月底,被告向原告邮寄函件一份,内容是原告购买的房屋具备交付条件,原告至今未前来办理交房入住手续,再次通知原告,请原告在接到函件后尽快办理入住手续。200910月底被告再次向原告邮寄函件一份,函件内容与前一份函件内容一致。原告称已经收到上述函件。

原告申请法院调取的公安机关接处警信息显示,2009525日,曹姓报警人报警,发案地点为某家园3期销售中心,报警内容是为房子交付问题发生纠纷。处警情况为,曹某某要求按照现在日期签交房确认单,销售中心工作人员要按销售合同上的时间签交房确认单,经双方协商同意,销售中心工作人员向领导汇报后,3日内给予答复。2009113日曹姓报警人报警,发案地点为学府路颐和家园售楼处,报警内容是有人发生纠纷。处警情况为,曹某某与物业之间的纠纷,协调双方自行解决。

原告提交的20091111日的京江晚报A7版登载了题为在交房时间上产生纠纷,购房一年多未拿到钥匙的报道,报道内容反映了原、被告双方因房屋交付的通知方式、交房时间的确认存在纠纷以及原告未实际取得房屋的事实。

被告对上述证据中记载的双方争议的情况无异议。

原告申请出庭作证的证人韦某某称,200811月初陪同原告曹某某到被告销售部,销售部负责人要求曹某某签署的交房单上记载的交房时间是2008515日,曹某某提出应当按照当天的日期填写交房时间,双方发生争议,销售部负责人称如果不按2008515日签署交房时间,就不要拿房子。2009年劳动节后 一天自己陪曹某某到被告处拿钥匙时,被告的意见没有变化,警察到场后被告工作人员称要汇报领导,原告领房未果。

原告申请出庭作证的证人孟其宾称,200811月初陪同原告曹某某到被告售楼处,售楼处要求曹某某签署的交房单上记载的交房时间是合同签订日期,曹某某提出应当按照当天的日期填写交房时间,双方发生争议,没有达成一致意见。200911月又陪同曹某某去了,双方还是没有谈成,警察、记者也来了。

被告质证称,证人韦某某与原告相识多年,双方有利害关系,可能做出不实的证言,证言没有合法性。韦某某与被告曾经因房屋交付的问题发生过类似诉讼,在韦某某与被告的案件中,因被告按照韦某某要求以签署交房单的日期填写了交房日期,导致被告败诉,向韦某某承担了逾期交房的违约金。

被告提交的民事判决书反映了韦某某与被告因房屋交付发生纠纷的事实。

被告还提交了有方某签名的书面证人证言,证言内容与被告答辩意见基本一致,证言还载明方某是被告售楼处员工。

原告认为,方某没有到庭作证,且证言显示其是被告员工,与本案有利害关系,该材料不能作为证据使用。

三、案件焦点

原告认为合同约定2008515日交付房屋,被告未能交付,则从第二天开始承担逾期交房的违约责任。被告认为房屋是现房,被告完全可以在当天完成交付,所以没有在2008515日完成交付的责任应当由被告承担。

四、法院裁判要旨

本案双方在合同中即约定房屋在2008515日交付,又约定房屋符合交付条件后出卖人应在交付之日前10日内书面通知买受人办理房屋交付手续,买受人在收到通知后起20日内会同出卖人对房屋进行验收交接,具体审理过程中应当考虑一下问题,第一,按照第一个约定,双方实际并未完成交付,确定未完成交付责任时首先应当注意交付由交付方提示交付和买受方受领两个阶段组成,提示交付在先,受领在后,交付方没有提示交付,责任在交付方;交付方提示交付后,买受方没有受领,责任在买受方。从举证责任的角度,已经提示受领事实的举证责任由交付方承担。从履行义务的内容看,出售房交付的交付行为包括交付房屋本身,还包括房屋已经验收合格,符合交付条件的文件以及协同受领方完成房屋交付验收。相较而言,买受人的受领比较单一。具体到本案,本案中双方签订合同的当天,被告已经具备向原告交付房屋的条件,但被告并未在当天向原告提示交付房屋,原告也未对被告没有在当天交付提出任何异议,而且当天原告的购房款也尚未付清,可以认定双方实际接受了房屋不在2008515日交付的事实。严格以2008515日作为合同约定的房屋交付时间,并追究违约责任,不仅会与合同其他条款产生矛盾,也不符合双方真实的意思,不符合公平原则。第二,按照第二个约定,存在对其中交付之日如何认识的问题,如果交付之日是前面约定的2008515日,则两个条款存在矛盾,因为合同在515日签订,如果交付时间515日,被告显然不可能履行提前十天通知原告受领房屋的义务,双方不可能约定一个一经约定即已经构成违约的条款;如果不是2008515日,则存在没有明确约定交付时间的问题,这既不是双方的真实意思,也对买受人严重不利。此时法院应当根据公平原则,对双方权利义务进行合理的调整,实际审理中,法院以原告付清房款的一段合理时间后,作为被告履行通知原告交接房屋的义务的时间点,在此时间点以前不认为被告逾期交房,在此时间点以后,被告仍未通知原告交接房屋,被告则构成违约。

另外,被告通知原告交接房屋,原告到场受领房屋,被告要求原告倒签交房单证的时间,原告予以拒绝后,被告则拒绝向原告交付房屋,责任当然应当由被告承担。因此没有完成房屋交付,被告应当承担逾期交房的违约责任。

镇江市京口区人民法院作出判决如下:

一、被告镇江某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将镇江市某家园三期0020703号房屋交付原告张某某、曹某某。

二、被告镇江某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张某某、曹某某违约金112667.71

四、编辑后语

本案处理的重点是对应当交付房屋的时间的确认。交付房屋的时间应当严格按照合同约定进行,在合同约定不明确或者合同条款相互矛盾的情况下,双方当事人应当协商解决,协商不成时应当根据案件的基本情况,根据公平合理的原则分析双方的真实意思,兼顾双方利益,对交付房屋的时间予以确认,这是认定违约责任以及违约金计算的前提。交付时间确定后,再根据到期未能完成交付的原因确定违约责任的承担。本案中被告实际承担的违约金数额较高,但因为合同约定本身存在问题,法院就此进行合理认定后,被告因此承担的违约责任并不严重,具体的违约金计算期间是2008616日后的一段合理时间后开始到200811月初。在此以后的违约责任产生的原因是被告要求原告倒签交房单证,原告拒绝后,被告拒绝向原告交付房屋所致。此时非因原告原因,被告拒绝履行合同义务的事实很明确,因此判令被告承担违约责任不应再有疑义。